【商業施設から地方の開発まで】 インドネシアの不動産デベロッパー業界

同国の不動産デベロッパーの多くは、商業施設や地方部の開発事業などに取り組むなど、その事業内容とポートフォリオは多様化しつつあります。

今回は、そんなインドネシアの不動産デベロッパー業界に焦点を当て、最新の業界情報をお届けしていきます！

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2023年　インドネシアの不動産デベロッパー(建設・インフラ・環境)業界

インドネシアの不動産デベロッパーのPT Lippo Karawaci Tbk（LPKR）はLippo Mall Puri と Sun Plaza がEDGE Green Building認証を取得したことを報じた。​

LPKRが47％出資するLippo Malls Indonesia Retail Trustが保有するこの2つの高級モールは、一つはリッポーモールプリでモリッツ大聖堂の周辺に位置する西ジャカルタ最大の複合開発施設、もう一つはサンプラザで北スマトラ州のメダンにある。​

EDGE 認証は、従来の建物と比較して少なくとも資源効率が20％以上改善された建物に与えられる。リッポ モールプリでは21%、サンプラザでは24%資源効率が改善されており、それぞれ年間、91億ルピアと85億ルピアの光熱費削減につながるとのこと。 ​

出典：https://www.lippokarawaci.co.id/press-release/read/lippo-mall-puri-and-sun-plaza-awarded-edge-green-building-certification

2023年10月5日、インドネシアの不動産デベロッパーPT Ciputra Development Tbk（CTRA）は新首都（IKN）で公務員向け住宅を建設する予定であることを明らかにした。​

CTRAはすでに政府に政府と民間の事業協力スキームの提案を提出しており、フィージビリティースタディーの結果を待っている。計画では、開発プロセスは今後 3 年間にわたって段階的に実行される。​

IKNの初期プロジェクトは300ヘクタールで開始され、第1段階では、150 haの開発に焦点を当て、MICE（会議、インセンティブ、カンファレンス、展示会）と植物園を含む総合エリアを開発する。統合エリアの初期開発は、1～2年の開発期間内に基本インフラ整備を行い、その後建物の建設を行うとのこと。​

出典： https://ciputradevelopment.com/news/ciputra-group-will-also-build-housing-project-for-asn-at-ikn/

インドネシアの不動産デベロッパーPT Alam Sutera Realty Tbkが2023年10月23日、グリーン＆モダンなコンセプトを備えた最新の商業エリア、セントラル・リビング・ディストリクトのエスカラを立ち上げたことをアナウンスした。​

エスカラは19haの広大な用地に緑豊かな環境を優先したビジネスとライフスタイルの街として設計され、ジャカルタ – タンゲラン有料道路からわずか1分でジャランジャラン・ステラ大通り沿いにある。​

ジャカルタに比較的近く、MRTが建設される可能性もあり、エスカラは地理的にも経済的にも実質的な価値のある街である。また、エスカラの中心エリアは3haの森林で、アウトドアアクティビティー、スポーツ、レクリエーションが楽しめる。​

出典：https://www.alam-sutera.com/mass-media/news-content.html?news=Alam%20Sutera%20Launches%20Escala%20-%20Central%20Living%20District%20the%20Latest%20Commercial%20Area%20with%20a%20Green%20%20Modern%20Concept

インドネシアの不動産開発会社PT Pakuwon Jati Tbkは2023年11月1日にジョコ大統領を招きヌサンタラ首都圏(IKN)でのスーパーブロックプロジェクトの起工式を行った。​

「Pakuwon Nusantara」と呼ばれるこのスーパーブロックプロジェクトは、政府中核地域（KIPP）の中心部に位置し、投資額は5兆ルピアに達する。​

このスーパーブロックプロジェクトは、ショッピングセンター、コンドミニアム、3つのホテルで構成され、カワサン・スンブ・ケバンサーンの「ティティック・ゼロ」記念碑の真正面に戦略的に位置する7.2haの土地に建設される。マリオット・インターナショナルとの提携により、まずフォーポイント・バイ・シェラトンの建設から始める予定。

出典：https://pakuwonjati.com/en/posts/65/president-joko-widodo-to-lead-ground-breaking-pakuwon-nusantara-project-in-ikn

インドネシアの不動産開発会社PT Intiland Development Tbk（DILD）はMitsubanaとGreen Bestari Parkを開発していることをアナウンスした。​

Mitbanaは三菱商事と 都市開発のSubrana Jurongの合弁会社。MitbanaとDILDの子会社PT Sinar Puspapersadaが協力して、タンゲランにある51haのGreen Bestari Park を立ち上げ。​

合弁会社PT Inti Mitbana Development はGreen Bestari Parkを3段階で建設。第1段階では、住宅クラスター、小売エリア、F&B センター、住民用の新しいクラブハウスを含む14haのエリア。以降の段階では、住宅開発、都市公園、商業地域、そしてMRT東西線のバララジャとチカランを結ぶMRT駅と統合されたトランジット指向開発（TOD）が含まれる。​

出典：https://www.intiland.com/id/26165/

2021年　インドネシアの不動産デベロッパー(建設・インフラ・環境)業界

インドネシアの上場不動産会社PT Pakuwon Jati Tbk（PWON）は2021年5月4日にグローバル債券を発行したことを発表した。

発行総額は3億USD。年利率は4.875%で2028年に満期償還される。投資家の評判は良好で、3億USDの募集に対して6.7倍の20億USDの申し込みがあったということ。

今回PWONが発行したグローバル債券「ムーディーズ」はBa2に格付けている。また、同社の信用指標は非常に強力で流動性が高く、不動産開発と不動産投資のバランスが取れているため格付けが固定されている。さらに、債券の83％は古い債務の借り換えのみに利用されるため、PWONの財政状態は依然として非常に良好だとのこと。

出典：https://pakuwonjati.com/en/posts/37/issue-global-bonds-pakuwon-jati-pwon-shares-are-recommended-to-buy

インドネシアの大手不動産会社PT BUMI SERPONG DAMAI Tbk（BSDE）は、チブブール住宅街の資産価値が上がると見込んでいる。特に、高速道路料金所、中央ビジネス地区（CBD）、ショッピングモールがKota Wisata Cibuburの資産価値を高めると紹介している。

高速道路ジャカルタ外環状線（JORR2）の一部であるチマンギス－チビトン区間が2021年末を目標に建設されている。出口料金所からは、住宅街コタ・ウィスマ・チブブールに直接アクセスできる。

また、現在、コタ・ウィスマ・チブブールにCBDが開発されている。Ace Hardware、Informaなどのショッピングアウトレットを含め、2023年に開業予定のリビングワールド・コタ・ウィサタ・モールの開発がすでに始まっている。

出典：http://www.bsdcity.com/news-events/gerbang-tol-cbd-hingga-mall-tingkatkan-nilai-properti-di-kota-wisata-cibubur　

インドネシアの上場民間不動産会社のPT Alam Sutera Reality Tbk（ASRI）は、政府のVAT0％政策を歓迎するメッセージを発表した。

Covid-19パンデミックの最中、景気刺激策の一つとして、住宅取得に対するVATを政府が負担し、住宅購入者にかかるVATを0％にする政策が2021年8月末まで実施される。

ASRIでは、Ayodhya ResidenceやPaddington Heightsのアパート、Suvarna SuteraおよびAlam Sutera地域の住宅やショップハウスなどが対象になる。VAT0％の住宅を提供することで、政府の景気回復プログラムを支援していくとしている。低い住宅ローン金利に加え、この新しい政策が不動産セクターの景気回復につながると期待されている。

出典：https://www.alamsuterarealty.co.id/downloadable/Alam%20Sutera%20Menyambut%20Positif%20Kebijakan%20PPN%200.pdf　

インドネシア最大の不動産会社、PT Lippo Karawaci Tbk（LPKR）は2021年5月11日に2020年の経営概況を公表した。

2020年の売上高は11.97兆ルピアで前年比97％であった。セグメント別には、不動産管理およびサービス部門が8.63兆ルピアで前年比93.6％であった。前年割れの要因は、Covid-19パンデミックによるもので、特にショッピングモール事業およびホテル事業に悪影響が及ぼされたためである。

もう一つの不動産建設部門は3.25兆ルピア（構成比27％）で、前年比109.4％であった。以前から住宅地と戸建て住宅の開発に注力してきたため、販売が好調に推移し、2021年度も3.5兆ルピア（前年比108％）が見込まれている。

出典：https://www.lippokarawaci.co.id/press-release/read/presales-lpkr-grows-45-yoy-to-rp-267-trillion　

インドネシアの不動産会社PT Ciputra Development Tbk（CTRA）は2021年4月16日に2020年の経営概況について発表した。

2020年の売上高は8.1兆ルピアで前年比106％であった。セグメント別には、不動産開発セグメントが6.6兆ルピア（構成比82％）で前年比116％と好調であった。とりわけ、住宅、ショップハウス、土地の販売が5.1兆ルピアで前年比120％、アパート販売も前年比124％と好調であった。

Covid-19パンデミックの影響を受け、不動産経営セグメントは1.5兆ルピアと前年比76％で終わった。 ショッピングモールの賃貸料およびサービス料の一時的な引き下げ、ならびにホテルポートフォリオ全体の稼働率および客室料金低下の影響を受けた。

出典：https://ciputradevelopment.com/news/overcoming-the-challenges-during-the-pandemic-ciputra-development-records-a-14-increase-in-net-income-in-2020/ 　

2020年　インドネシアの不動産デベロッパー(建設・インフラ・環境)業界

インドネシアの不動産デベロッパーPT Bumi Serpong Damai Tbk(BSD)は2020年の売上高目標を公表した。

2019年の売上高は6.5兆ルピアで前年比105%であった。2020年の売上高目標は7.2兆ルピアで、前年比111%。2020年の売上目標の内訳としては、58％にあたる4.2兆ルピアが消費者向け住宅、戦略的パートナーとのジョイントベンチャーで取り組む商業プロジェクトが28％、残り14%が土地販売となっている。

ちなみに昨年の住宅販売による売上高は年率2％で増加し、新規と既存の住宅地の総販売戸数は1,299戸から1,803戸に増加した。2020年の住宅販売は、フラッグシップとなるBSDシティーを主として、既存の多くの住宅地プロジェクトと新規のプロジェクトで伸ばしていく予定。

出典：http://bsdcity.com/news-event/latest-news/tahun-ini-bsd-targetkan-marketing-sales-rp-72-triliun　

インドネシアの大手不動産デベロッパーPT Lippo Karawaci Tbk（LPKR）の子会社であるPT Lippo Cikarang Tbk（LPCK）はブカシでのビジネス開発を支援し続けることを表明した。

LPCKは西ジャワ州オレンジカウンティー・リッポー・チカランの中央ビジネス地区にオレンジカウンティーモールを完成させた。オレンジカウンティーでは6つのプレミアムアパートメントが完成しており、5棟についてはすでに消費者に引き渡されている。

オレンジカウンティーモールは、インドネシアのリッポーモール、隈研吾建築都市設計事務所、三菱地所設計のコラボレーションであり、グリーンカーテンをコンセプトとし、4フロア建てで延べ床面積283,000平方メートルのモールである。

出典：https://www.lippokarawaci.co.id/news/read/lippo-cikarang-terus-dukung-pengembangan-bisnis-di-bekasi　

インドネシアの不動産デベロッパーPT Pakuwon Jati Tbk.(PWON)は2020年5月11日2019年度の決算概況を発表した。

2019年の売上高は7兆2,020億ルピアで前年比102.0%、包括利益は3兆2,310億ルピアで前年比113.3%、増収増益の結果であった。売上高の内訳は既存のショッピングモールやホテルからの経常売上が3兆6,930億ルピア、アパート開発などの開発売上が3兆5,090億ルピアでPWONの戦略通りのバランスの取れた構成比となった。

セグメントごとの売上高は、コンドミニアム販売とリテールリースがそれぞれ40％と39％で最も貢献し、ホテルとサービスアパートメントが8％、戸建て住宅が7％、オフィスリースが4％、オフィス販売が2％であった。

出典：https://pakuwonjati.com/posts/32/pwon-comprehensive-profit-of-2019-grow-by-13-　

インドネシアの不動産デベロッパー、PT CIPUTRA DEVELOPMENT Tbk（CTRA）は、ジャカルタ南東部にある最新のアパートプロジェクトCitra Landmarkを立ち上げ、2020年2月14日にCiputra Artpreneur Theatre Jakartaで発売記念式典を行った。

Citra Landmarkは、ジャカルタのCiracasにある7ヘクタールのエリアに建てられた11のアパートタワーで構成されている。

価格は3億ルピアから。さらに、ユニットタイプは、スタジオ、ベッドルーム2室からベッドルーム3室まで様々取り揃えられている。支援施設には、プール、庭園、ジョギングトラック、サイクリングトラック、スケートパーク、ジム、遊び場、商業エリア、円形競技場などがある。

出典：https://www.ciputradevelopment.com/en/citra-landmark-latest-apartment-project-ciputra-group/　

インドネシアの不動産デベロッパーPT Intiland Development Tbk（DILD）は2020年4月5日、2019年の決算概況を発表した。

2019年の売上高は2兆7千億ルピアで前年比107%、純利益は2,514億ルピアで前年比124%と増収増益であった。主な要因として、複数の新規プロジェクトの完了で売上高が増加し、グラハゴルフマンション、ローズベイ、スパジオタワー、1パークアベニューなどの消費者への引き渡しが行われたことが挙げられる。

依然として開発売上が最大の貢献となり、売上全体の77.2％の2.1兆ルピア、前年比108%に達した。開発売上の内、複合用途と高層ビルのセグメントが最大の貢献となり、全体の40.6％、前年比135.6%と大幅な伸びを示した。

出典：https://www.intiland.com/id/intiland-bukukan-pendapatan-usaha-rp27-triliun-di-tahun-2019/

2019年　インドネシアの不動産デベロッパー(建設・インフラ・環境)業界

インドネシアの不動産会社PT Lippo Karawaci, tbk (LPKR)は2019年3月20日、ホームページに、2018年を通して、リッポーグループの子会社では5つの事業分野、①不動産、②健康、③小売、④メディアと電気通信、⑤金融において6,000万人のお客様にサービスを提供してきたが、今後は重点分野に集中して取り組む方針を掲載した。

5つの事業分野のうち、より多くのメリットを持つ事業分野は、不動産と健康だとしている。

それぞれの事業分野がどんどん成長する中、競争もどんどん厳しくなってきている。競争に勝ち抜くためには、重点分野に絞り、売り上げ拡大よりも、むしろよりよい成果を上げることやオペレーショナル・エクセレンスの実現を目指したいとしている。

インドネシアの不動産会社PT Pakuwon Jati Tbk (PWON)は2019年3月26日、2018年の決算の内容についてホームページに概要を掲載した。2018年の収益は、7兆810億ルピアで前年比123%であった。

内訳は、経常収益が3兆4,680億円で前年比116%、開発収益は、3兆6,130億円で前年比131%であった。これには2018年に開発されたアンダーソン・パクウォン・モール第4期アパートやスラバヤのパクウォンシティーの住宅の販売が含まれている。経常収益と開発収益のバランスの取れた収益構造で成長するという会社の戦略通りに進んでいる。

2019年も経常収益・開発収益とも予定する物件がすでに明らかになっており、2018年に引き続き順調に伸びる予定である。

日系のインドネシアの不動産開発会社PT Tokyu Land Indonesiaは2018年10月31日、ホームページでBRANZ BSD Ai が完成し引き渡しが始まることを報じた。

BRANZ BSD Aiは三菱商事と東急不動産のコラボで開発が進めてきた3棟で1,256戸のコンドミニアムである。敷地面積は16,000㎡。2015年9月に地鎮祭を行ってから約3年で完成した。

設計は日建設計グループの協力のもと、インドネシアトップ10設計会社の一つPT ANGGARA ARCHITEAMが進め、施工はインドネシアの大手民間ゼネコンPT Nusa Raya Ciptaに加え、新菱冷熱工業社が設備工事、日系大手ゼネコン出身者が設立したPT Sakura Project Managementが施工管理を担う。

インドネシアの不動産開発会社であるPT Modernland Realty Tbk は2019年4月26日、ホームページにジャカルタガーデンシティが不動産管理サービス優秀賞（PMSEA）2019を受賞したと報じた。PMSEAの授賞式は2019年4月25日ジャカルタのホテルムリアで行われた。

ジャカルタガーデンシティはPT Modernland Realty Tbkの子会社であるPT Mitra Sindo Suksesによって開発された総開発面積370ヘクタールの住宅地である。

ジャカルタガーデンシティでは現在、様々な近代的施設が利用可能である。そのうちの1つがイオンモール。一方、イケアも現在工事中である。成長する施設に加えて、ジャカルタのどこからでも簡単にアクセスできる。

2018年　インドネシアの不動産デベロッパー(建設・インフラ・環境)業界

LIPPOはインドネシア最大の不動産デベロッパーで、住宅、病院、モール、ホテルなどの建築から都市開発まで、幅広い事業を手掛けている。

同社はこの度、教育・医療分野の世界的に有名な10の機関と連携し、ジャカルタ近郊で進行中の都市開発プロジェクト、Meikarta Project に投資を行うと発表した。

連携先の10の機関には、コロンビア大学医療センター、HTC、ノースカロライナ大学、マイクロフォーカス、中国テレコムインドネシア、スイス連邦工科大学ローザンヌ校、ロンドン大学医学研究所、米国のリハビリテーショングループなど名だたる機関・企業が並んでいる。

このプロジェクトでは、先端医療を受けることのできる病院の建設や、国際基準の高等教育機関を建設する予定となっている。

Summearecon Agung はインドネシアの大手不動産デベロッパーで、レストラン、住宅など様々な不動産開発に従事している。

同社は、西ジャワ州政府と共同で高速道路建設事業に着手することを発表した。そして2018年4月5日、西ジャワ州知事の Ahmad Heryawa氏や関連会社 Summarecon Adrianto の社長など出席のもと、本事業の就任式が行われた。

本プロジェクトは飛行場と一般の公共道路を結ぶ2.5km以上の高速道路を整備するものである。この事業によって、西ジャワ州、特に東部バンドンの経済成長が促進されることが期待されている。

Bakrieland Development は、1990年設立の不動産管理会社。デベロッパーとしての側面も備えている。

同社が発表した2018年の事業展開によれば、政府の施策が不動産業界にとって追い風となるため、さらなるビジネスの発展と競争が期待できるとされている。

2017年の同社総収益は1.24兆ルピアを計上したが、2016年と比較すると26％の減となってしまった。収益減少の要因は、主に土地・住宅、アパート、オフィスのセグメントでの売上減少によるものと分析。一方で、アミューズメントパークやホテルなどの事業では収益が増加している。本年は、ジャカルタやボゴールにおいて新たな開発にも着手する予定。

Pakuwon Jatiは、1982年に設立され、ジャカルタやスラバヤにおいて不動産ディベロッパーとして事業展開を行う企業。大型商業施設やオフィス、コンドミニアム、ホテルの建設においてインドネシアでは先駆者的な存在。

同社の2017年純利益は、2016年と比較して12.7%の増加。同年にパクウォン・モール・ショッピング・センターをオープン、相乗効果としてホテル事業における収益も増加したことがその要因とみられる。コタ・カサブランカのアパート事業では、2017年に27億6,300万ルピアの収益が上がり、2016年と比較すると20.8%の増収となった。

2018年は、パクウォン・モールとトゥンジュンガン・モールからの収入を基盤として安定した業績を見込んでいる。

インドネシアの不動産業界は、住宅不動産の需要拡大や、政府の不動産市場の復興政策などのプラス誘因を受け堅調に成長を続けています。このような中、同国の不動産デベロッパー業界は今後も多くのビジネスチャンスを見つけられるのではないでしょうか。