【需要はまだある！】シンガポールの不動産仲介業界

シンガポールのコンドミニアムやHDBは、全体的に供給過剰状態になりつつあり、新たな需要の発掘と獲得が各事業者に求められている状況です。

今回は、そんなシンガポールの不動産仲介業界に焦点を当て、最新の業界情報をお届けしていきます！

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2023年　シンガポールの不動産仲介(建設・インフラ・環境)業界

2023年8月21日、シンガポールの不動産仲介会社PropNex Realty LimitedがNDR2023 公共住宅政策の変更ついて報じた。​

リー・シェンロン首相が建国記念日集会のスピーチで公営住宅政策の変更を発表した。発表された変更の中には、アパートの再分類、公営住宅への独身者のアクセスの強化、住宅をより高齢者に優しいものにすることが含まれている。​

アパートの再分類は「スタンダード」「プラス」「プライム」に変わり、段階的な補助金とさまざまな制限があり、魅力的な場所にある「プラス」と「プライム」のアパートでは最低占有期間が10年と長くなる。「プラス」アパートの再販購入者には14,000ドルの所得上限が適用され、購入できるのはシンガポール人だけとなる。​

​出典：https://www.propnex.com/news-details/6961/ndr-2023-public-housing-policy-changes-and-the-potential-impact-on-the-residential-property-market

2023年11月3日、シンガポールの不動産仲介会社Huttons Asia Pte Ltd は、新たに発売されたパールヒル、マリーナサウス、ターフシティ、マウントプレザント、グレーターサザンウォーターフロントの住宅団地について紹介した。​

これらはアパートの分類からすると魅力的な場所にある最上級のプライムアパートになるとのこと。​

パールヒルは高台にあり景観が素晴らしい。マリーナサウスは人気のCBDに隣接し移動に便利。ターフシティは教育地区にあるため、近隣にはトップクラスの学校が多い。マウントプレザントは自然保護区の近くにあり、MRTが利用できる。グレーターサザンウォーターフロントはMarina EastからPasir Panjangに広がる地域にある。 ​

​出典： https://www.huttonsgroup.com/article/huttons-comments-on-the-new-housing-estates-at-pearl-hill-marina-south-turf-city-mount-pleasant-and-greater-southern-waterfront/

米国系のシンガポールの不動産仲介会社CBRE Pte. Ltd.は2023年8月14日、オフィス使用者センチメント調査結果を発表した。​

CBREの2023年オフィス使用者センチメント調査では、金融サービス、テクノロジー、メディア、通信、プロフェッショナル サービスなど、さまざまな業界が対象となった。​

主な調査結果は、１）利用率の中央値は64％で今後増加する予想。2）リースのセンチメントは慎重で、リースの更新や再交渉を選択することが増えているが、45%の使用者が今後3年間で企業ポートフォリオを拡大することを望んでいる。3）グリーンビルの需要は強いものの、グリーンプレミアムの金額は低いまま。67%の使用者が5%未満の保険料にしたいと考えている。 ​

​出典：https://www.cbre.com.sg/insights/viewpoints/2023-singapore-office-occupier-sentiment-survey　​

シンガポールの不動産仲介会社ERA Realty Network Pte Ltd.（ERA）は親会社のAPAC Realty Limited（APEC）がSGX上場6周年を迎えたこととERAの変革を報じた。​

ERAは家族経営企業としてスタートしたが、最終的にはモルガンスタンレープライベートエクイティアジアが管理するファンドに買収され機関経営へと進化した。​

そして、APACは、人材のモチベーションを高めるためにERAシンガポール幹部と代理店リーダーに上場会社の株式を授与するパフォーマンスシェアプラン(PSP)を開始。ERAは2023年4月に主要な独立請負業者を受取人に含むPSPを導入し、シンガポールでPSPを実施する最初で唯一の上場不動産業者となり、最初の株式付与は8月18日に行われた。​

出典：https://www.era.com.sg/era-singapore-a-wholly-owned-subsidiary-of-apac-realty-limited-continues-its-path-to-resounding-success-as-it-celebrates-its-6th-anniversary-of-sgx-listing/

シンガポールの不動産仲介会社Savills Singaporeが2023年10月25日、2023年の民間集合住宅賃貸料が前年比10％上昇する可能性について言及した。​

年初来からすでに7％上昇していることから、年間10％の上昇も有りうると予想されている。​

地域別賃貸料は、第1地区 (ボートキー/マリーナ/ラッフルズプレイス) が第3四半期の3ベッドルームの平均賃料が月額9,500SGDで最も高く、次いで第4地区 (ハーバーフロント/テロックブランガ) の8,825SGD、第9地区 (オーチャード/リバーバレー) が8,000SGDと続く。前四半期の最高額は第4地区の9,330SGD、次いで第1地区の8,800SGD、第9地区の7,900SGDであった。第１地区で四半期に約2％上昇している。 ​

​出典：https://www.savills.com.vn/insight-and-opinion/savills-news/213585-0/2023-private-non-landed-residential-rental-could-rise-by-10–year-on-year

2021年　シンガポールの不動産仲介(建設・インフラ・環境)業界

不動産仲介のCBREは、パンデミック後の不動産業界の動向レポートを発表した。オフィスに関しては、CBDインセンティブと戦略的開発インセンティブが再開発のために導入され、CBDのオフィスストックの長期的な削減につながる可能性がある。これは、CBDの外にオフィスを増やすという政府の地方分権化戦略の一部を担っている。

商業施設に関しては、ショッピングモールが従来のテナントベースの一部を失うにつれ、空きスペースは新しい用途に活用されていくと予想される。作業スペースや居住スペースの組み込みなど、より複雑なテナントが混在することになる。

産業面では、電子商取引、食品、ヘルスケアのロジスティクスに特化した資産の需要が高まるにつれ、これらの成長分野に合わせた産業用スペースを再利用する必要がある。

出典：https://www.cbre.com.sg/about/media-centre/cbre-identifies-areas-of-opportunities-post-pandemic-for-real-estate-investors-and-occupiers

ローカルの最大手不動産仲介会社のPropNexが、海外市場4か国目としてカンボジアに事業を展開することが発表された。今回の事業拡大により、シンガポール、マレーシア、インドネシア、ベトナム、カンボジアの5か国合わせて、12000人以上もの人材確保につながる。

カンボジアでは500人近い営業担当を集め、首都プノンペンに本部を置き、シェムリアップとシアヌークビルに支店を構える。同社はすでに様々なコラボレーション参入を企画している。そのうちの一つがUrbanVillageである。

これは、香港のディベロッパーUrban Hub CoとシンガポールのHongLaiHuatGroupがシアヌークビルで進めているプロジェクトである。760,000㎡あまりの国内最大級の地域密着型開発で、アジアのコンペティションで20以上の賞を受賞している。

出典：https://www.allenandgledhill.com/perspectives/articles/17891/allen-gledhill-establishes-two-new-practices-and-expands-two-specialist-practices-to-help-clients-seize-new-opportunities-arising-from-the-new-normal

東南アジアを代表するプロプテックであるPropertyGuruGroupと、不動産市場およびデータ資産に特化したREAGroupは、グローバルデジタルビジネスに特化した提携を発表した。

PropertyGuruは、REAGroupより「iPropertyMalaysia」と「thinkoflivingThailand」を買収した。契約の一環として、REAグループは拡大されたPropertyGuruグループの18％の株式持分を受け取り、取締役会に取締役を任命する。取引は2021年7月に完了する予定。

この買収は、東南アジアでNo.1のプロプテックグループになるという同社の戦略を支えている。今回の買収を通して、包括的なデータセットやサービスへのアクセス機能を強化していくことが期待される。

出典：https://www.propertyguru.com.sg/customer-service/press-releases/propertyguru-to-acquire-ippmy-tolt

日系のケイアイスター不動産株式会社は、今後の海外事業展開に向けた市場調査やクロスボーダーM&A推進のための、同社初の海外支店となる「KI-STAR REAL ESTATE CO., LTD (SINGAPORE BRANCH)」をシンガポールに設立したと発表。

今回のシンガポール支店設立により、海外事業を成長エンジンとして組み込むための海外事業開発、クロスボーダーM&A・JV等を推進していく。

日本では「豊かで楽しく快適な暮らしの創造」を経営理念に、『高品質だけど低価格なデザイン住宅』の提供を行っている。地域密着型の総合不動産業として、関東を中心に1都11県で多角的な事業を展開している。2020年3月期の売上高は1,207億円であった。

出典：https://ki-group.co.jp/keiai_magazine/2020/11/06/singapore/

大手外資系不動産のSavillsは、12のインターナショナルビジネスパークの売却に関する唯一のマーケティングエージェントとして任命された。対象物件は、ジュロンタウンホールロードの外れのインターナショナルビジネスパークの南部に位置し、市内中心部から約14kmである。総敷地面積は約86,115平方フィート、総床面積は約116,695平方フィートである。

都市再開発庁のマスタープラン2019の下では、土地は最大2.5の容積率でゾーン化されたビジネスパークになっている。この物件のJTC借地権は1995年12月1日から60年で、残りの借地権は約35年である。

現在十分に活用されていない区画比率と、35年の長期残存土地賃貸により再開発の機会を提供していく。

出典：https://www.savills.com.sg/insight-and-opinion/savills-news/199053-0/savills-appointed-as-the-sole-marketing-agent-for-12-international-business-park-with-guide-price-of-s$40m

2020年　シンガポールの不動産仲介(建設・インフラ・環境)業界

Housing Development Board(HDB)は、320億SGDの多通貨中期債プログラムの下で、8億SGDの10年固定金利債(債券)を発行した。この債券には、半年ごとに延滞で支払う1.265%のクーポンがある。2020 年6月24日に発行され、2030年6月24日に満期となる。

シンガポール証券取引所限定証券のリストに上場するための承認は得られている。SGX-STの公式リストへの注記の承認、およびSGX-STに関する注記の引用は、HDB、またその子会社の注記のメリットを示すものとして解釈されるべきではない。債券は、Central Depository(Pte) Limitedを通じて清算される。

HDBは、MTNプログラムにおいて債券を発行をすることで、その開発プログラムおよび運用資本要件に資金を提供するとともに、既存の借入金の借り換えを行う場合がある。

出典： https://www.hdb.gov.sg/cs/infoweb/press-releases/24062020-hdb-issues-rated-fixed-rate-notes

シンガポールの不動産協会は、コロナ対策措置のPhase2段階での不動産業務再開の範囲を発表した。不動産取引は必要(書類に署名が必須など)としない限りはクライアントとの対面での取引は避けて、ITソリューションを駆使して行う。

もしクライアントに会う必要がある場合、一回で会う人数を5人以下にしなければならない。また、不動産の内見も実際の内見回数を減らすために、バーチャル内見をするようにする。オープンハウスは人が多く集まるため、禁止されている。

署名が必要な案件に関しても、できる限り電子署名を使うよう促してい る。銀行によってポリシーが異なるため、電子署名を使用する前に弁護士に相談することをおすすめしている。

出典：https://www.cea.gov.sg/docs/default-source/module/pressRelease/579d0b80-f030-4568-8e21-a24125bd869c.pdf

シンガポールは、アジアのアウトバウンド不動産投資で2年連続でトッ プとなった。2019年の投資額は前年の220億USDから33%減少したものの、同年の海外不動産投資は150億USDを突破した。一方、アジアの海外商業不動産投資は、前年比17%減少した。

CBREシンガポールのキャピタルマーケッツ責任者であるマイケルテイは次のように述べている。「シンガポールの場合、投資額が前年比33%減少したのは、2019年に記録された大規模なポートフォリオ取引がなかったためである」。

オフィス資産は通常、シンガポールを拠点とする投資家に好まれているが、2019年は、資産家たちの間で学生住宅などの代替セクターで収入を生み出すようシフトすることに関心を抱く人が増えた。2018年は、産業・物流投資が1位を占めていたが、2019年にはオフィス投資が1位で9億USDを記録した。

出典：https://www.cbre.com.sg/about/media-centre/asian-outbound-real-estate-investment-march-2020

PropNexは、自社の8500人の営業担当を対象に、合計3000万ドルのサポートを実施すると発表した。主なサポート内容は下記の5種類。

①2,500万ドルの事前手数料スキーム ②PropNexチームリーダーの支払いに対する120万ドルの事前管理料金 ③125万ドルのチームリーダーの事前年金基金④170万ドルのコンベンション料金とトレーニング補助金 ⑤コミュニティを支援する75万ドル

他にも、営業担当者保険料の割引や、2021年のRES更新に対する不動産販売員の免許および管理費の総額283.5ドルの免除、2020年の販売員のMedisaveトップアップの延期を要求している。このようにPropNexは社員に対して手厚いサポートを行っている。

出典：https://www.propnex.com/pressrelease/373

ローカル大手の不動産仲介会社、OrangeTee&Tie Pte Ltdとマレーシアの不動産会社CBD Properties Sdn Bhdが、戦略的コラボレーションを開始するための覚書(MOU)に署名した。  

MOUは、OrangeTee&TieとCBD Propertiesの間の一連のクロスボーダーマーケティングおよび技術交換をキックスタートすることを目的としている。これには、両社のプロジェクトのマーケティングや、 OrangeTeeのデジタルプラットフォーム(Agent AppやProperty Agents Reviewなど)の潜在的な統合が含まれている。

OrangeTee & TieのディレクターWang氏は次のように述べている。「重要なのは、従業員がテクノロジーに対応できるように最新のテクノロジーの採用を加速することである。OrangeTee&Tieはイノベーションが成功していると広く認識されており、このコラボレーションによりITの変革が大いに期待できる」。

出典： https://blog.orangetee.com/happenings/memorandum-of-understanding-between-orangetee-tie-and-cbd-properties-on-strategic-cross-border-collaboration/

2019年　シンガポールの不動産仲介(建設・インフラ・環境)業界

2019年2月25日、国内不動産仲介業最大手のPropNexは2018年度の決算を報告した。総売上は30%上昇し、史上最高となる431百万SGDを達成した。グループ純利益は通年で16.2%増加し、21.9百万SGDとなり、2017年度の純利益18.9百万SGDから大幅に増益となった。

シンガポールにおけるSalesforce(日本の宅建士に相当)は12.4%増加して、2018年1月の6,684人から7,513人と大幅に増員した。

2018年においてPropNexは31件のプロジェクト立ち上げに関与しており、そのうち26件は新規プロジェクト、他5件は初回プロジェクト立ち上げ後に関与したものであった。26のプロジェクトのうち21の案件をクローズしており、当業界で最高数のユニットを完了したことになる。

出典：http://investor.propnex.com/newsroom/PropNex-Press-Release-FY2018-Results.pdf

2019年5月17日の発表によると、Huttonsは、不動産仲介代理店の社内技術ツールを活用し、デジタルマーケティング手法を活用できるような不動産エージェントのためのトレーニングプログラムを導入した。

不動産エージェントが市場の変化に適応し、顧客がより良い意思決定を行えるよう支援するため、HuttonsはHuttons-Tech(H Tech)イニシアチブを開始している。これは600万SGDの投資を行ったシステムであり、エージェントのフロントエンドデジタルツールとバックエンドシステムの強化、およびHuttonsの社内技術ツールを活用している。

フロントエンドシステムでは、Huttonsの企業Webサイト、代理店がマーケティングしているWebサイト、エージェント個人のWebサイト、およびデジタルマーケティングツールを介したデータがリアルタイムで同期できる。またエージェントがソーシャルメディアの投稿を作成し公開できるようにもなっている。

出典：https://www.huttonsgroup.com/news/cea-feature

シンガポールの不動産市場は過去半年でかなりの変動が起きている。2018年の第4四半期に、同国の民間住宅価格指数が0.1％下落したのに続き、2019年第1四半期には0.7％減少し、減少傾向が続いている。

政府は不動産への加熱した投資を抑制するため、追加購入者の印紙税(Additional Buyer’s Stamp Duty、ABSD)を上げ、LTV(融資比率の保守化)を導入している。これは、2018年の最後の四半期に下落した民間住宅の価格で、ほぼ即時の効果があったと言える。

URAは次の15年に渡るマスタープランを公表している。現在は南部が主に開発されているが、北部などにも開発を広げていく計画が含まれている。今後、不動産への投資を考える際には、URAのマスタープランにおいてどの地域を重点的に開発しようとしているかを考慮する必要がある。

出典：https://blog.orangetee.com/market-analysis-news/ura-draft-master-plan-implications-on-the-property-market-in-singapore/

2019年1月4日の発表によると、Council for Estate Agencies(CEA)は、シンガポールの不動産業者によって仲介された不動産取引の記録を公開するため、不動産業者の取引記録イニシアチブ(Property Agents’ Transaction Records Initiative)の第1フェーズを開始した。

2019年から登録された不動産業者によって仲介されたHousing and Development Board(HDB)に関する情報は、CEA WebサイトのCEA Public Registerで利用可能となる。

このイニシアチブは、不動産業者を選択する時に、顧客に不動産業者の情報をより透明化することを目的としており、住宅不動産の購入、売却、または賃貸において情報の非対称性を軽減させることができると考えられている。

出典：https://www.cea.gov.sg/docs/default-source/module/pressRelease/09eebabc-279e-43c2-a111-ac2651c41adf.pdf

2018年　シンガポールの不動産仲介(建設・インフラ・環境)業界

アメリカ不動産仲介大手のジョーンズ・ラング・ラサール (JLL) とオーストラリア不動産デベロッパー大手のレンドリースは、不動産関連の新興企業を対象とするアクセラレータ・プログラムをシンガポールで立ち上げた。

このアクセラレータ・プログラムは、総価値16兆米ドルに上るアジア太平洋地域の不動産マーケットでのビジネスを目指すスタートアップを橋渡しするためのものである。この成長著しい市場は2020年には19.5兆米ドル規模まで拡大すると言われている。

特に不動産の運営管理、売買契約、建設管理、データ収集・データ解析の分野において、両社はパートナー企業との協働を図っていく考えである。

出典：http://www.ap.jll.com/asia-pacific/en-gb/news/451/jll-and-lendlease-launch-propell-asia-the-first-singapore-based-regional-proptech-accelerator

独立系グローバル不動産仲介業者のナイトフランクは、海外商業用不動産投資に関する統計を発表した。

レポートによると、アジア太平洋地域からの海外向け投資額が、ヨーロッパや北米を抑えて1位となった。これは2007年から始まった集計以来初めて。同地域からの投資総額は900億米ドルにのぼり、ヨーロッパの833億米ドル、北米の809億米ドルを上回った。

うち、シンガポールからの海外商業用不動産への投資額は、前年比35％増の199億米ドルとなった。特に、米国向けが66億米ドル、オーストラリア向けが33億米ドル、英国向けが28億米ドルとなり、全て投資額のトップ20位内に入っている。

出典：https://www.knightfrank.com.sg/news/asia-pacific-overtakes-europe-and-north-america-as-top-source-of-cross-border-real-estate-capital-012580.aspx

都市再開発庁 (URA) が発表した不動産統計によると、2018年第２四半期の民間新築住宅価格指数 (2009年第１四半期を100とする) は149.0となり、前四半期比で3.4％上昇した。4四半期連続で上昇となるも、第１四半期の3.9％上昇との比較では、やや減速した形となった。

集合住宅の価格指数は前期比で3.3％上昇し、146.3となった。中心部周辺 (RCR) が5.7％上昇 (前四半期は1.2％上昇) と、中心部(CCR)は1.4％上昇 (同5.5％上昇)、郊外 (OCR) は2.9％上昇 (同5.6％上昇)と伸び率が減速した。

これらの数値は速報値であり、印紙収入やデベロッパーによる報告に基づいて算出されている。確定値は7月27日に公表となる。

出典：https://www.ura.gov.sg/Corporate/Media-Room/Media-Releases/pr18-40

シンガポール通産省は、国有地売却 (GLS) 計画に基づいた2018年下半期の政府用地売却にかかる区画を発表した。上半期に続き、同数の13区画となった。これらの用地は8,040の民間住宅、総床面積124,200㎡の商業施設および930部屋分のホテルとなる予定である。

民間住宅用地の供給は健全な水準であるが、引き続き不動産デベロッパーからの需要は底堅く推移している。この状況から、下半期の供給量は上半期の供給量と同水準に設定された。

政府は引き続き、市場ニーズにあった量を分析しながらGLSプログラムの供給を調節していく予定である。

出典：https://www.ura.gov.sg/Corporate/Media-Room/Media-Releases/pr18-38

個人の不動産購入は減少傾向にある一方で、法人及び事業者向け不動産には一定の需要が見込まれています。海外からのシンガポール国内不動産投資に関する規制が緩和されており、個人投資家による不動産購入も少なくありません。今後の需要が一気に沈んでいくという可能性は薄いと思われるシンガポールの不動産業界には、まだまだビジネスチャンスが眠っていると言えるのではないでしょうか。